[흔들리는 뉴스테이] "사업성 떨어진다" 손 터는 뉴스테이
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한때 과열 양상을 보이던 뉴스테이(기업형 공공임대주택) 사업이 흔들리고 있다. 과도한 규제와 사업 타당성 부족, 민원 등 각종 난관에 직면해 사업을 접거나 포기를 고려하는 업체가 속출하고 있다.
26일 건설업계에 따르면 부산 사하구 장림동 산 1-1에 1053세대 규모의 뉴스테이를 추진하던 경동건설이 지난달 돌연 사업 제안을 철회했다. 지난 3월 1차 심의 수용된 7개 사업자에 포함될 정도로 의욕을 보여 왔지만, 생태 훼손을 우려한 낙동강유역환경청의 강력한 반대에 부딪혀 스스로 물러났다.
과도한 규제·각종 민원 막혀
심의수용 37건 중 25곳 철회
市 2만세대 조성 계획 '삐걱'
문제는 뉴스테이 사업 철수를 고려 중인 사업자가 경동뿐만 아니라는 데 있다. 부산시가 올해 초부터 7월까지 뉴스테이 사업 제안을 받은 결과 모두 53건 6만 세대 규모의 제안이 접수됐다. 시는 6차례에 걸친 정책심의소위를 통해 이 중 37건 4만 6000세대 규모의 사업 예정지에 대한 심의 수용을 결정, 관계 기관과 협의에 들어갔다. 이때까지는 2022년까지 2만 세대의 뉴스테이를 공급한다는 부산시의 계획이 순항하는 듯했다.
그러나, 후속 행정 절차인 공급촉진지구 지정을 신청한 사업자는 25일 현재 12곳에 불과하다. 사업을 계속 진행하겠다는 의지를 보인 곳이 37곳에서 12곳으로 3분의 2 이상 줄었다는 의미다. 자연녹지 용도 변경, 용적률 완화 등의 인센티브 조항에 매력을 느껴 제안서를 낸 사업자들이 막상 타당성 계산을 해 본 결과 사업성이 떨어지는 경우가 많다고 결론을 낸 것으로 풀이된다.
공급촉진지구 지정 신청 사업지 중에서도 일부는 사실상 사업 추진이 어려운 곳이 다수 포함돼 있다. 뉴스테이를 진행하려면 사업 예정 부지 소유권의 3분의 2 이상을 확보해야 하는 데 토지 소유권 확보율이 60%에도 미치지 못하는 사업자가 4곳(5000세대가량)이나 된다. 사업 부지를 전혀 확보하지 못한 사업자도 2곳인데, 부동산 개발업계는 이 경우 사실상 사업 추진이 불가능할 것으로 보고 있다. 지주들의 반대가 많아 토지 확보가 쉽지 않은데다 개발된다는 소문이 나면서 토지 가격도 올려 부르고 있어 고품질 아파트를 저렴한 가격에 공급한다는 뉴스테이 정책의 목표를 만족시킬 수 없다는 분석이다.
또, 지나친 자연 훼손이나 안전성 문제, 집단 민원으로 사업 추진이 어려운 곳도 있어 실제 사업 추진이 가능한 뉴스테이 세대는 현재 1만 세대 안팎인 것으로 업계는 추정하고 있다.
부산시 관계자는 "여러 어려움이 있지만 뉴스테이 사업이 중산층에게 안정적이고 고품격의 임대아파트를 공급한다는 정책 효과가 매우 커 포기할 수 없는 정책이다"면서 "옥석을 가려낸 뒤 모자란 공급 물량은 재모집을 통해서라도 공급하도록 하겠다"고 말했다.
박진국·김한수 기자 gook72@busan.com
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[흔들리는 뉴스테이] 상. 산 넘어 산, 곳곳이 지뢰밭
획일적 규제·낮은 사업성·주민 반발에 '열기 급랭’
▲ ㈜협성뉴스테이가 4000세대 규모로 뉴스테이를 추진 중인 부산 사상구 학장지구. 부산일보DB
과도한 전·월세 부담에 시달리는 중산층들에게 저렴하고 질 높은 기업형 임대 아파트를 제공하겠다는 뉴스테이 정책이 난관에 봉착하고 있다. 시행 초기 공급 목표인 2만 가구의 세 배에 달하는 6만 가구 물량이 제안되는 등 한때 과열 양상을 빚기도 했으나, 각종 규제와 사업 타당성 부족, 민원에 발목 잡혀 열기가 급속하게 식고 있다.
■한쪽은 규제 완화, 한쪽은 여전히 규제
뉴스테이 정책이 만들어진 배경은 전세 물량 부족과 이에 다른 집세 부담 가중으로 중산층의 고통이 커진 데 있다. 실제, 중산층을 대상으로 하는 민간 부문의 임대주택 재고는 2006년 84만 가구에서 2013년 64만 가구로 23.8% 감소했다. 이에 정부가 중산층의 장기간의 안정된 거주가 가능하고 높은 주거 서비스가 가능한 뉴스테이 정책을 추진하게 됐다.
정부는 규제 풀어주기로 했지만
관계기관은 여전히 규제 적용
가구당 건설비용 2억 원 드는데
8년 뒤에야 회수 가능해 '부담'
사업 예정지 주민 반발도 걸림돌
행정기관·주민 등 공조체제 필요
정부는 2015년 말 민간이 뉴스테이 사업에 적극 참여할 수 있도록 '민간임대주택에 관한 특별법', '공공주택 특별법', '도시 및 주거환경 정비법' 등 이른바 '뉴스테이 3법'을 제정 및 개정했다. 핵심은 뉴스테이 사업자에게 그린벨트와 자연녹지를 용도 변경해주는 등의 규제를 풀어주는 것이다. 또, 공급촉진지구로 지정되면 용적률이나 건폐율 완화 등 인센티브를 주도록 했다. 5% 임대료 상승률 제한과 8년의 임대 의무 기간만 남기고 나머지 규제는 모두 풀어주기로 한 것이다.
그러나 뉴스테이 희망 사업자들이 여전한 규제 때문에 속속 계획을 철회하고 있다. 민간임대주택법이 용도변경에 대한 법률적 근거가 되어줄 수는 있지만, 막상 그린벨트나 자연녹지를 용도 변경하면 관련 법률이 개별적으로 정한 기반시설 및 토지 부담에 대한 규제가 여전히 적용된다.
관계 기관의 뉴스테이 정책에 관한 이해 부족으로 협조가 원활하지 않은 점도 문제로 부상하고 있다. 실제 경동건설은 낙동강유역환경청의 반대로 지난달 뉴스테이 공급촉진지구의 지정신청을 자진 취하했다. 부산·경남지역 최대 건설업체들도 자연훼손 방지를 내세운 낙동강유역환경청의 엄격한 요구에 사업취하를 고려하고 있다. 심지어 부산시의 도시기본계획상 당장 주택사업이 가능한 곳도 낙동강유역환경청이 기존 지형의 훼손을 이유로 대체 부지를 요구해 업체들이 난색을 보이는 경우도 있는 것으로 알려졌다.
뉴스테이를 추진하고 있는 한 건설사 관계자는 "낙동강유역환경청이 뉴스테이 정책에 대한 이해없이 일반적인 분양주택사업과 똑같이 획일적인 규제를 가하면서 면피 행정을 하고 있다"고 목소리를 높였다.
■타당성 부족에 민원까지 '이중고'
뉴스테이 사업 제안을 했다가 철회한 기업들은 뉴스테이 사업이 경영적 측면에서 '빛 좋은 개살구'라고 평가하고 있다. 사업 타당성을 검토한 결과 위험부담이 너무 크고 수익성이 저조하다는 판단이다.
뉴스테이는 가구당 약 2억 원의 건설비용이 발생할 것으로 예상된다. 초기 투자금은 막대하게 들지만 자본 회수는 늦다. 입주 때 받는 임대 보증금 및 임대료로 사업을 유지하다가, 8년이 지난 뒤 분양을 통해 자금을 회수할 수 있다. 뉴스테이로 공급되는 주택의 임대료는 인근 시세의 80% 이하로 제한하고 있는 점도 난관이다. 결국 사업자들이 막대한 초기 재원 부담과 장기간의 유동성 부족, 분양시기가 도래한 시점에서의 부동산 시장 불확실성 등 리스크를 안아야 한다.
정부가 지원을 약속한 주택기금의 성격도 무상지원이 아닌 저금리 대출 지원 형식이라 해당 사업자의 입장에서는 부채가 되는 점이 부담으로 작용하고 있다.
사업 예정지 인근 주민들의 강력한 반발도 난관이다. 협성건설의 뉴스테이 사업 예정지인 부산 사상구 학장동과 대원플러스건설이 추진 중인 부산 해운대구 우동이 특히 강력한 주민 반발에 직면해 있다.
주변 시세의 80% 수준인 뉴스테이 주택이 대거 공급되면 인근 주택 가격이 하락할 것이라는 우려에다 환경훼손 가능성이 민원으로 나타나고 있다.
일선 자치단체는 민원에 대해 수수방관하거나 달래기에 급급해하고 있다는 지적이다. 국가와 부산시의 주택 정책 목표에 대한 이해 부족과 보신성 행정으로 기관 간의 공조체제가 형성되지 않고 있는 것이다.
부산시 관계자는 "뉴스테이 정책의 좋은 정책 취지에도 일선 구청, 관계기관, 사업지 인근 주민들의 이해 부족이 심각하다"면서 "치솟는 주택 임대료로 인해 고통받는 청년층과 중산층의 부담을 덜어줄 수 있도록 대승적 차원의 협조가 필요하다"고 당부했다.
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